하나은행 하나금융연구소

■ 주요 점검 지표들을 종합적으로 고려할 때, 국내 주택가격의 버블징후는 지역별로 편차가 존재하는 것으로 나타났으나, 전국적으로는 버블 수준이 크지 않은 수준인 것으로 판단 ● 2000년 이후부터 최근까지의 국내 주택가격 상승률은 국내외 부동산가격 급락사례와 비교시 급락 직전까지의 부동산가격 상승률보다 높은 것으로 나타남 ● 물가수준을 감안한 실질 주택가격은 최근 전국 평균가격의 경우 장기평균(1990년 이후 평균)에 근접한 수준이나, 핵심지역의 경우는 장기평균 수준을 크게 상회하고 있음 ● 가계의 소득대비 주택가격 수준은 전국 및 지방의 경우 장기평균과 큰 차이가 없는 반면, 서울 및 강남3구의 경우 장기평균 수준을 상회 ● 주택가격의 내재가치 추산결과, 금년 7월 현재 전국의 주택가격은 약 2%, 서울은 약 22%, 강남3구는 약 45% 고평가 된 것으로 나타남. ■ 단기적으로 국내 주택가격 급락 가능성은 낮으나 잠재적 위험은 지속될 전망 ● 금리상승, 금융권의 신용공급 축소 등이 주택가격의 급락을 야기할 대표적인 Trigger 요인들로 판단되나, 당분간 큰 폭의 금리인상이나 대출총량 축소 등이 이루어질 가능성은 낮아 단기간내 국내 주택가격 급락 가능성은 낮은 것으로 판단 ● 한편 서울 강남, 버블 7지역 등을 중심으로 버블징후를 나타내고 있어, 중장기적 관점에서 국내 주택가격은 잠재적 하락위험이 큰 것으로 판단 ■ 대내외 경제 및 금융 환경의 변동성이 높은 상황에서 주택금융 구조는 적지 않은 취약성을 안고 있어 잠재적 부실확대 위험이 높은 수준 ● 국내 은행들은 주택담보인정비율(LTV)을 매우 낮게 유지하고 있어, 단기적으로 부동산가격 하락에 따른 금융위기 발생 가능성은 낮은 것으로 판단 ● 반면 최근까지 지속되어온 은행권의 외형경쟁, 비차별적인 대출행태 등에 비추어 여건 악화시 금융권의 대출태도가 동시에 강화될 수 있어, 가계부실 증폭 등의 부작용이 초래될 위험 상존 ● 주택담보대출의 수도권 집중, 높은 단기대출비중 및 변동금리 대출비중 등도 거시경제 및 금융환경 변화에 따른 부동산가격 하락, 금리상승 등에 취약한 구조

■ Considering indices on related matter, the bubble indications in Korean housing market are different depending on regions, but not so big in the whole housing market ● From 2000 to now, the growth of Korea housing price is larger than the examples of sudden drop in home and foreign countries. ● Real average housing price in the whole provinces is little more than a long-term average after 1990, but in the core region a lot more than a long-term average. ● real average housing price in Seoul and 3 provinces of the south of the river ● As compared with long-term average, housing price per household income has no differences in the whole and local provinces, is much larger in Seoul and 3 provinces of the south of the river ● As result of estimating a intrinsic value, housing prices is overestimated about 2% in the whole provinces, about 22% in Seoul, and about 45% in 3 provinces of the south of the river on the spot on the July basis ■ Housing prices in Korea is little possible to drop suddenly in a short period, but will be expected to maintain potential risk. ● Triggers to induce a sudden fall of housing price are a increase in lending rate and the contraction of credit supply in financial sector, but which are hard to happen. ● In mid- and long-term, the bubble indications will appear in the south of Han river and in the bubble 7 districts. Potential risk in Korea housing market will be sustained. ■ Under the high volatility of the global economy and financial environment, the structure of the housing finance has the vulnerability and the high risk of potential risk spreading. ● Loan-to-Value(LTV) of domestic banks is sustained low level, so that it is little possible to occur financial crisis caused by a sharp drop of housing price in the short period. ● However banks' attitudes for the lending can become more conservative, and the side effects will be happen something like weakening of household economy. ● concentration on Metropolitan area of residential mortgages and high portion of short-term lending and variable-rate lending are fragile according to a decline in housing price and a rise in interest rate caused by the changes in macro economy and financial environment